类别：行业研究 机构：国泰君安证券股份有限公司 研究员：李品科,孙建平,丁明

    投资:2012年3、4季度部分主流企业加大拿地力度,全年整体投资同比基本持平。2012年购买商品与劳务支出的现金增速略降0.1%,较前3季度的下降14%有所好转。其中一线公司上升7.1%,二线下降13.2%,三线下降3.2%。

    销售:增速大幅回升,跑赢行业,二三线公司增速回升表现更佳。2012年销售商品收到的现金增速27.3%,增速同比上升18.8个百分点。其中一线公司增26%,二线增33.4%,三线增28.3%,增速分别上升了9.1、35.4、28.5个百分点。

    去化:存货继续攀升,但增速放缓,总体去化情况略好于08年、11年底。22012年存货同比增长19.2%,低于2011年37.8%的水平。其中一线为22.1%、二线为16.6%、三线为15.2%、地产+X为25%,增速分别下降了25.2、31.8、4.9个百分点。2012年末行业的存货去化周期为2.3年,略好于08年的2.4年、11年的2.5年。

    成长性:12年营业收入增速大幅好于去年全年增速,一线龙头增速远高于二三线。12年净利润增速低于收入增速,增幅持平11年全年增速,但二线增速大幅回升。12年(1)营业收入同比增速为29.5%,高于2011全年17.2%的水平。其中一线为45.5%、二线为19.6%、三线为11.7%,同比分别上升14.9、2.7、4.9个百分点。(2)净利润同比增速为15.5%,基本与2011年同期15.4%的水平持平。其中一二三线为24%、18.3%、-1.6%,同比下降5.5、上升11.5、下降19个百分点。

    盈利:下降,主要是均价下降以及09、10年高地价项目进入结算。12年(1)毛利率为37.2%,低于2012年同期39.5%的水平。(2)三项费用率为9.2%,同比下降0.8个百分点。(3)净利率为12.4%,同比下降1.5个百分点。(4)ROE为13.2%,同比上升0.3个百分点。判断随着降价促销项目进入结算,毛利、净利水平仍将下降。

    锁定性:13年1季度预售房款占12年收入比重达110%,业绩锁定性较好。一线为139%、二线为114%、三线为70%。

    资金:经营现金流转正,负债率仍处高位。(1)经营现金流由11年-0.47元转正为2012年的0.29元。(2)2013年1季末真实资产负债率49.2%,同升0.3pc。(3)净负债率41.4%,同降0.2pc。(4)现金对短期有息负债、对全部有息负债的覆盖率较2011年年末有所好转。

    较1季度的行业谨慎观点,我们2季度相对乐观。若2013年7-9倍左右PE优质公司,建议逢调整战略性建仓。期待下半年看得到政策面平稳、基本面调整后再逐渐恢复的有利环境,届时具备估值优势的板块趋势性行情有望展开并延续,主角还将是行业龙头。