类别：行业研究 机构：申银万国证券股份有限公司 研究员：殷姿

    投资要点:

    4月板块跑赢大盘,主要因国五条落地后政策调控风险短期内得到释放,地产板块良好的基本面和较低的估值得到投资者青睐。4月,沪深300指数下跌1.9%,申万房地产指数上涨0.6%,房地产板块跑赢大盘2.5%,表现完全符合我们上月月报提出的4月板块将获得相对正收益的观点。板块跑赢大盘的主要原因是:1)国五条细则逐渐落地,政策调控预期短期内得到释放,而政策执行力度上印证了我们一直以来差异化执行的观点,在北京以外地区执行相对宽松;2)一季度经济整体略低于预期,而房地产板块年报及一季报业绩亮丽,高位延续的销售热情和较低的估值,使板块受到投资者青睐。

    4月销售经3月集中释放后适度回落,但市场热情整体仍在高位。随着政策预期渐趋稳定、5月推盘增加,预计销售环比将再现增长。申万跟踪的45大城市4月销售套数合计为21.9万套,销售面积2330万平方米,环比下降20.3%,一、二、三线城市分别下降44%、12%、22%。主要因为3月受国五条影响,供需集中释放,提前透支了部分4月需求。从3-4月合计情况看,月均销量与1月基本相当,销售套数合计同比增长达到39.4%,增速一线快于二线、快于三线,销售热情仍然高位延续。从四大龙头开发商的销售来看,4月销售额达到264亿元左右,环比下降26%,与我们监控城市的走势基本一致,但同比仍有18%的增长。4月百城价格指数环比上涨1.0%,涨幅略低于3月1.1%。随着国五条落地后政策预期渐趋稳定,需求在适当修整后将重新入市。预计5月伴随推盘增加,销售环比将再现增长。

    土地出让金增速放缓,一线城市仍为土地成交主力,住宅用地溢价率上升至23.8%。4月全国土地成交金额1486亿元,同比上升23.6%,其中住宅用地成交995亿,同比上升30.2%;住宅用地溢价率从21.7%上升至23.8%。1-4月全国土地成交金额7594亿,累计同比上升71.4%,其中住宅用地成交4960亿,累计同比上升76.8%,其中一线城市1-4月土地出让金累计增长356%,成为带动土地市场增长的主要力量。但随着企业土地储备逐渐得到补充、土地价格上升明显、以及三四线土地出让面积占比的提高,预计土地出让金增速将继续放缓。

    供需矛盾及政策压力短期有所缓和,销售逐步回升带动板块估值修复,相对收益将延续。5月起随着市场供应量逐步增加,而需求经前期爆发后将适度休整,价格涨幅短期内有望趋缓,政策压力将有所缓和,但从到访量和去化率看,销售热情依然高位延续,预计板块将获得超额收益,维持“看好”评级。目前行业集中度提高趋势加快,而龙头公司销售增速相对较快,业绩锁定度高,目前对应2013年的PE 普遍在8倍左右,估值有望得到修复。